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弘阳集团董事长之女任弘阳服务副总裁 业务重心




作者:AG     发布时间:2020-05-09 21:50

  2016年后,弘阳服务业务即开始向全国各地区扩展,不过从当前业务布局来看,弘阳服务的业务重心仍集中在长三角地区,尤其以江苏(南京市)最为集中

  随着城镇化进程加快及人均可支配收入持续增加,物业公司数量及物业服务百强企业管理的建筑面积快速增长,并由此掀起了一股物业上市潮,不少房企旗下的物业公司纷纷实现分拆上市。

  《投资时报》研究员注意到,近期正在港交所IPO队伍中的弘阳服务集团有限公司(下称弘阳服务)就是弘阳集团旗下的一家以物业管理为主的服务公司。

  据了解,弘阳集团成立于1996年,主营业务分为商业运营、地产开发、物业服务、资本运营等领域,集团主要分为弘阳商业、弘阳地产、弘生活物业以及弘阳资本四大板块。

  弘阳服务表示,本次募资将主要应用于寻求选择性策略投资和收购机会,从而进一步扩大物业管理业务的规模、加强智能系统的研发升级、提升自身的服务质量、招募人才及改善员工培训和员工福利制度、营运资金及一般公司用途几个方面。

  《投资时报》研究员注意到,近年来弘阳服务规模及业绩有所增长,但背后仍暗藏毛利率下降、过于依赖母公司及区域集中度过高等风险。同时,该公司实控人曾焕沙之女曾子熙也已进入弘阳服务董事会,弘阳集团二代发展路线渐趋清晰。

  招股书信息显示,弘阳服务于2003年成立于南京。目前其主营业务包括三条主线,分别为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。

  其中,物业管理服务主要向业主、住户及租户提供广泛的物业管理服务,包括安保、清洁、绿化及园艺、设施管理以及维修和保养服务。

  非业主增值服务主要向非业主提供增值服务,包括向其他物业管理公司提供顾问服务、向房地产开发商提供房地产开发项目的前期规划及设计咨询服务、向房地产开发商提供销售协助服务和验收服务等。

  社区增值服务主要向住宅物业业主和住户提供社区增值服务,以改善其居住体验,实现其物业的保值升值,包括房产中介服务、美居服务、社区便民服务、公用区增值服务、资产管理服务等。

  在管物业组合包括住宅、商业(如购物中心、家具商城、酒店、主题公园等)以及其他物业。

  成立后的十多年中,弘阳服务业务覆盖范围逐步扩大。从一开始的南京地区逐渐延伸至长江三角洲地区的其他城市,此后服务范围进一步扩展至国内其他地区。规模和营业收益也逐年递增,2017年至2019年(下称报告期)弘阳服务营业总收益分别为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元,在管面积也从9.1百万平方米增至15.8万平方米。

  招股书显示,物业管理服务仍是弘阳服务收益的主要来源,2019年,弘阳服务来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收益分别为3.55亿元、1.21亿元、0.27亿元,占总收益的比例分别达70.5%、24.1%、5.4%。

  《投资时报》研究员发现,随着规模的不断扩张,该公司成本,尤其是员工成本亦持续高升,这使得弘阳服务2018年物业管理服务的毛利率由2017年的21.9%下降到了19.0%,从而导致弘阳服务的整体毛利率由2017年的22.6%减少至2018年的20.0%。

  对此,弘阳服务解释称,主要是由于2018年就将于2019年交付的项目雇用的员工人数增加,导致员工成本增加所致。

  弘阳服务的员工成本一直占比较高,报告期内,员工成本的所占销售成本比重分别为65.1%、63.9%和64.7%。不过《投资时报》研究员查阅招股书数据注意到,尽管将2019年部分员工成本分摊到了2018年,但该公司2019年员工成本依然实现较大涨幅,由2018年的1.78亿元涨至2019年的2.43亿元,涨幅达36.5%。

  据招股书披露的数据可知,弘阳服务在收益方面过度依赖母公司弘阳地产,报告期内,为弘阳地产集团所开发物业提供服务的收益占弘阳服务总收益的比例超50%,分别为61.9%、61.8%和55.6%。

  弘阳服务2017年2019年向各方提供物业管理服务所得收益明细

  此外,虽然招股书表示,2016年后弘阳服务业务向全国各地区扩展,但《投资时报》研究员观察到,从当前的业务布局来看,弘阳服务的业务重心仍集中在长三角地区,尤其以江苏(南京市)最为集中。

  报告期内,弘阳服务在江苏省的在管业务总建筑面积分别占在管物业总建筑面积的100%、100%和87.9%,平均超95%。并且,弘阳服务的主要收益也来自江苏省(南京市),报告期内其占总收益的比例超98%,分别为100%、100%和98.5%。

  分析人士认为,如果弘阳服务的业务范围长期局限于一个地区,且收益仍继续过度依赖母公司,未来可能不利于公司风险的分散,从而影响到其长远发展,进而冲击到目前看似稳步递增的收益。

  招股书信息显示,虽然弘阳服务最终控制人指向弘阳集团董事长曾焕沙,但《投资时报》研究员注意到,该公司董事会组成中出现了曾焕沙的女儿曾子熙。

  年仅27岁的曾子熙2015年毕业于中国人民大学,获得广播电视新闻学学士学位。2018年10月31日起获委任为公司副总裁,2020年3月16日进入董事会,获委任为公司执行董事。

  弘阳服务董事会由两名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事组成。其中,三名非执行董事何捷、蒋达强、罗艳兵均在弘阳地产有过任职经验。而该公司执行董事兼执行总裁由杨光任职。在职责范围上,杨光负责弘阳服务集团整体管理,曾子熙负责集团运营管理。

  有业内分析人士认为,弘阳服务的上市或让弘阳集团二代接班路线图浮出水面。曾子熙未来大概率将负责物业板块,而曾焕沙之子曾俊凯目前已在弘阳地产担任助理总裁职位。

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