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居民杠杆率攀升楼市开始“上屋抽梯”?




作者:AG     发布时间:2020-01-05 15:38

  刘琦为了让诸葛亮给他出点子,骗他上楼,反手就把梯子给撤了,这个时候诸葛亮没了退路,只能无奈的出谋划策。

  经济学家李奇霖此前指出,2019年一季度,我国居民杠杆率已经攀升到了54.3%,而中泰证券分析师梁中华认为,住户部门的杠杆率,已经攀升到了60%的水平。

  意味着购房者的潜力已经很难继续被透支,当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上,而国际上主要经济体一般都在10倍以内,也就是说,一对夫妻不吃不喝15年才能买得起房,如果加上吃穿用度,可能需要30年。

  所以,楼市也开始了“上屋抽梯”,上了高杠杆的“屋子”,抽了购房者的“梯子”。

  在2016-2018年,楼市开启波澜壮阔的上涨行情当中,高杠杆投机客是受益最大的群体,他们用低首付、高评高贷等各种方式钻空子,在限售和限购还没有落地前提前变现,把买房当成了一种谋生手段。

  从一项数据中就能看出端倪,我国的房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%,增至2017年末的60.5%,也就是说,月收入10000元,却要支付房贷6050元。

  有的人是职业炒房客,有的人是掏空家族财力的刚需,有的人把所有积蓄押注房产坐等升值,无论动机与立场如何,他们身上“高杠杆”的属性,很难被洗掉。

  不过,当调控次数越来越密集,限售动辄5年以上,限购让接盘群体越来越少,高房价又使其他购房者望而却步,这些高杠杆负债的购房者,面临的是高位接盘的尴尬。

  有一类人也很典型,明明在大城市工作,在老家买了房子却不住,只有逢年过节才回去,既要花着房租,又要背着房贷,家里的房子精装修,城里住着拥挤的合租房。

  事实上,这一类人也是时代变迁的“镜像”,数据显示,在十年前,我国一二线%,而截至去年末已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。

  这类购房者的处境最难受,地市以下的房子很难通过变现出手,持有的话又是一笔不大不小的负债,在居民杠杆率不断攀升的前提下,吃亏在所难免。

  假如你现在买了一套市价150万的房子,首付50万,房贷100万,假如利率上浮20%,那么房贷加利息高达213万,每月还款近6000元。以后空置率越来越高,这套房子租出去也很难保本,加上房屋的折旧,这表面上的百万房贷,会变得日益沉重,一般人很难承受住。

  上文说了,如今限售的时间越来越长,房地产进入“清淡市”的可能性很大,现在虽然还看不出来,时间推移越久,“接盘侠”变少、购买力下降的后果越明显。

  如果再考虑到继续推进的房产税、空置税,市场对于持有房产的预期会进一步降低,背着上百万的房贷,心理的压力可想而知。

  持有现金的话会灵活很多,可以用于子女的教育,可以消费,可以等待更适合购入房产的机会,对仅持有一套的刚需族来说,满足居住需求的情况下,不要再把多余的闲钱投入到房产中,适当的给自己留点余地,会更加游刃有余。

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